Приобретение квартиры, которое должно было стать долгожданным событием, может обернуться неприятностями. В частности, сделка может быть признана ничтожной или оспоримой по различным основаниям. Администрация Ейского района предоставила информацию о основных рисках, связанных с признанием сделок недействительными.
Одной из распространенных схем является просьба продавца указать заниженную стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Это делается для «экономии», например, при уплате налогов. Однако такая практика может стать основанием для оспаривания сделки, и в большинстве случаев пострадает именно покупатель. «Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись, а значит, он сознательно допустил правонарушение. Во-вторых, если сделка будет признана недействительной, стороны вернутся в первоначальное положение: продавец получит квартиру обратно и вернет деньги покупателю. Однако в этом случае он обязан вернуть только сумму, указанную в договоре», — предупреждают эксперты.
Существуют также налоговые риски. Например, это может заключаться в ограничении налогового вычета или увеличении налога при продаже объекта, поскольку налог высчитывается от разницы между покупкой и продажей недвижимости. Чем меньше срок владения объектом, тем выше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц, что также может привести к признанию сделки недействительной. Покупателю следует обратить внимание на срок владения недвижимостью титульным собственником — оптимальным считается срок от трех лет. Проверить владельцев квартиры можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через портал Госуслуг.
Перед покупкой квартиры важно убедиться, что продавец не является фигурантом дела о банкротстве. Сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия такого заявления, может быть признана недействительной арбитражным судом, если не было равнозначного исполнения обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).
Также суд может признать недействительной продажу недвижимости, если она привела к нарушению имущественных прав кредиторов. Это возможно, если сделка была совершена в течение трех лет до или после принятия заявления о банкротстве, и другая сторона знала о намерениях должника. Информацию о возможном банкротстве физических лиц можно найти в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Сделку можно классифицировать как ничтожную или оспоримую. Ничтожная сделка недействительна с момента заключения, без решения суда, так как нарушает закон (например, мнимая сделка). Оспоримая сделка считается действительной до тех пор, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны, например, если сделка была совершена под влиянием обмана или угрозы.
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. Срок начинает отсчитываться со дня исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявлен третьим лицом, срок отсчитывается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока начинается со дня прекращения угроз, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать о других обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, важно учитывать, что срок исковой давности не может превышать десяти лет с момента нарушения права, для защиты которого установлен этот срок, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Также Росреестр выпустил разъяснения в связи с новыми схемами мошенничества с загородными участками. Как сообщали СМИ, мошенники рассылают дачникам фейковые уведомления о выявленных нарушениях земельного законодательства и предлагают оплатить штраф со скидкой, перейдя по ссылке. Впоследствии мошенники могут взломать личный кабинет на портале Госуслуг.
«Единственным документом, на основании которого может и должен быть оплачен административный штраф за нарушение земельного законодательства, является постановление о назначении административного наказания. Оно должно быть подписано главным государственным инспектором региона или его заместителем и заверено печатью территориального органа Росреестра. Постановление правонарушителю вручается лично при рассмотрении дела, отправляется заказным письмом или в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг. Не переходите по подозрительным ссылкам в смс или мессенджерах с угрозами штрафов за нарушения на участках — по этим каналам постановления о назначении штрафов не распространяются», — отмечают специалисты.
Росреестр привлекает к административной ответственности за нарушения земельного законодательства только по результатам контрольного (надзорного) мероприятия и составлению протокола об административном правонарушении. При этом собственник земельного участка в обязательном порядке уведомляется территориальным органом Росреестра о времени и месте проведения такого мероприятия, а также о времени и месте составления протокола и рассмотрения дела об административном правонарушении.
Таким образом, если у вас не было соответствующих официальных уведомлений о проведении контрольных мероприятий, и вы получили подозрительное сообщение о необходимости оплаты штрафа, следует быть осторожными — это могут быть мошенники.
В случае сомнений в достоверности постановления о назначении административного наказания гражданин всегда может обратиться в территориальный орган Росреестра при личном приеме, по телефону или в течение десяти дней направить жалобу. Адрес территориального органа указывается в постановлении о назначении административного наказания. Также адреса территориальных органов Росреестра можно найти на официальном сайте ведомства (www.rosreestr.gov.ru).
Напоминаем, что информация о результатах проведения контрольного (надзорного) мероприятия размещается в едином реестре контрольных (надзорных) мероприятий (www.proverki.gov.ru).